Dla zamożnych przedsiębiorców nabywanie nieruchomości za granicą od dawna jest czymś więcej niż osobistą preferencją. Nieruchomości międzynarodowe często pełnią rolę strategicznych elementów w globalnej strukturze majątku – czy to dla dywersyfikacji, ochrony aktywów, planowania sukcesji, czy długoterminowej optymalizacji podatkowej. Szczególnie popularny jest model utrzymywania zagranicznych nieruchomości za pośrednictwem spółek zagranicznych lub struktur holdingowych oraz włączania ich do istniejącego majątku przedsiębiorcy.
Obok klasycznych kryteriów inwestycyjnych, takich jak lokalizacja, potencjał rynku i wzrost wartości, coraz większe znaczenie zyskują kwestie podatkowe i strukturalne. Dla HNWI chodzi mniej o pojedyncze obiekty, a bardziej o to, jak sensownie wkomponować nieruchomości międzynarodowe w długoterminową architekturę majątku, bez generowania zbędnych ryzyk lub nieefektywności podatkowych. To, co w planowaniu strategicznym często wygląda atrakcyjnie, wiąże się jednak ze znaczną złożonością podatkową i prawną. Inaczej niż przy zakupach czysto prywatnych, skutki podatkowe nie zaczynają się dopiero przy wynajmie lub sprzedaży, lecz już na etapie strukturyzacji, nabycia i bieżącego zarządzania. Kilka porządków podatkowych zazębia się ze sobą, a błędne założenia mogą prowadzić do trwale podwyższonych obciążeń podatkowych.
Szczególnie w strukturach transgranicznych efekty podatkowe często nie są intuicyjne. Różne regulacje krajowe mogą sprawić, że dana czynność w jednym państwie wydaje się neutralna podatkowo, a w drugim wywołuje istotne konsekwencje. Bez wczesnego planowania powstają ryzyka, których później trudno, a czasem w ogóle nie da się skorygować.
W niniejszym artykule omówiono najważniejsze aspekty podatkowe dla HNWI, przedstawiono typowe scenariusze oraz wskazano pierwsze podpowiedzi, jak wcześnie rozpoznawać i kontrolować ryzyka.
Jednym z kluczowych wyzwań jest jednoczesne oddziaływanie kilku systemów podatkowych: państwa rezydencji, państwa położenia nieruchomości oraz – przy wykorzystaniu spółek – państwa siedziby danej struktury.
Podczas gdy przedsiębiorca z Niemiec jest przyzwyczajony do określonych podstawowych założeń podatkowych, za granicą często obowiązują zupełnie inne definicje rezydencji podatkowej, kategorii dochodów czy kosztów podlegających odliczeniu.
Zwłaszcza przy włączeniu spółek kapitałowych, trustów lub spółek osobowych mogą pojawić się nieoczekiwane skutki podatkowe, np. poprzez opodatkowanie CFC (dochody przypisywane) lub odmienne kwalifikowanie dochodów.
Dodatkowo struktury hybrydowe mogą sprawić, że dochody w jednym państwie są traktowane jako podatkowo transparentne, a w drugim jako nietransparentne. Takie konflikty kwalifikacji niosą ryzyko podwójnego opodatkowania lub – w najgorszym wariancie – całkowitej odmowy zaliczenia podatku.
Częstym błędem jest analizowanie zakupu nieruchomości w oderwaniu od istniejącej struktury firmowej i majątkowej. Szczególnie przy większych wolumenach może to w długim horyzoncie prowadzić do znaczących dodatkowych obciążeń.
Dla zamożnych przedsiębiorców kluczowe jest zatem nie tylko przeanalizowanie sytuacji podatkowej samej nieruchomości, lecz także uwzględnienie jej oddziaływania na spółki operacyjne, struktury holdingowe oraz prywatny poziom majątku.
Przy zakupie nieruchomości za granicą zazwyczaj występuje pewna forma podatku od nabycia nieruchomości lub podatku od przeniesienia własności. W zależności od kraju wynosi on od kilku punktów procentowych do stawek dwucyfrowych. Do tego dochodzą opłaty notarialne, rejestrowe oraz lokalne daniny, które nierzadko stanowią kilka procent ceny zakupu. Zwłaszcza w popularnych krajach inwestycyjnych dla inwestorów międzynarodowych pobiera się dodatkowo opłaty specjalne lub podwyższone stawki dla nierezydentów, co dalej zwiększa koszty transakcyjne i musi być bezwzględnie uwzględnione w kalkulacji opłacalności.
Przykładowe spojrzenie na strukturę:
Jeżeli niemiecki przedsiębiorca nabywa nieruchomość za pośrednictwem zagranicznej spółki celowej, opodatkowanie – zależnie od kraju – może wystąpić na poziomie nieruchomości albo przy późniejszym share dealu. To, co krótkoterminowo wygląda korzystniej, może przy wyjściu z inwestycji lub restrukturyzacji okazać się wyraźnie droższe.
Należy też pamiętać, że część państw coraz częściej obejmuje share deal podatkiem, aby ograniczać takie konstrukcje. Domniemana oszczędność podatkowa może przez to całkowicie zniknąć.
Wskazówka praktyczna:
Jeszcze przed nabyciem warto sprawdzić, czy w długim horyzoncie lepiej wpisuje się w strategię całościową asset deal czy share deal.
Po nabyciu co roku naliczane są podatki gruntowe, podatki od nieruchomości lub podatki majątkowe. Podstawa opodatkowania zwykle opiera się na wartościach urzędowych, które mogą odbiegać od wartości rynkowej. Dla HNWI szczególnie istotne jest, czy podatki te są podatkowo odliczalne na poziomie spółki oraz czy w państwie rezydencji można je zaliczyć, czy jedynie ująć jako koszt. Kluczowe jest, czy te podatki bieżące są odliczalne na poziomie spółki i jak są traktowane podatkowo w kraju macierzystym. W niektórych przypadkach wpływają one na łączną stopę podatkową tylko pośrednio, ale znacząco oddziałują na rentowność całej struktury.
Jeżeli zagraniczne nieruchomości są wynajmowane, powstają dochody podlegające opodatkowaniu w państwie położenia nieruchomości. W przypadku HNWI wynajem często odbywa się przez spółki zagraniczne, co zmienia kwalifikację podatkową. W zależności od struktury może dojść do opodatkowania na poziomie spółki, na poziomie wspólnika albo na obu poziomach. Właśnie tutaj kluczowe jest prawidłowe rozgraniczenie rodzajów dochodów.
Zazwyczaj odliczeniu podlegają m.in.:
• Amortyzacja budynku
• Bieżące utrzymanie i zarządzanie
• Koszty finansowania i odsetki
• Ubezpieczenia i opłaty lokalne
W zależności od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dochody te są albo zwolnione w
państwie rezydencji, albo uwzględniane tam z zaliczeniem podatku zapłaconego za granicą.
Przy wysokich łącznych dochodach może to podnosić osobistą stawkę podatkową dla innych dochodów.
Wskazówka strategiczna:
Dla przedsiębiorców z wysokimi dochodami bieżącymi decydujące może być wyraźne oddzielenie zysku operacyjnego firmy od pasywnych dochodów z nieruchomości.
Sprzedaż zagranicznej nieruchomości jest szczególnie istotna podatkowo, ponieważ często realizowane są tu znaczne ukryte rezerwy. Wiele krajów opodatkowuje zyski ze zbycia niezależnie od okresu posiadania, inne uzależniają obciążenie podatkowe od terminów lub specjalnych danin. Dodatkowo w sytuacjach transgranicznych mogą pojawić się podatki u źródła lub szczególne obowiązki sprawozdawcze, które wydłużają i podrażają proces transakcyjny. Sytuacja komplikuje się, gdy sprzedawana jest nie sama nieruchomość, lecz udziały w spółce celowej. W takich przypadkach opodatkowanie może powstać zarówno w państwie położenia, jak i w państwie rezydencji.
Planowanie długoterminowe:
Już przy nabyciu należy ustalić, czy planowany jest późniejszy exit i na jakim poziomie – nieruchomości czy spółki – ma on nastąpić.
Przenoszenie zagranicznych nieruchomości w ramach planowania sukcesji to temat kluczowy. Różnice w krajowych podatkach od spadków i darowizn mogą prowadzić do wielokrotnego lub nieoczekiwanie wysokiego opodatkowania składników majątku. Szczególnie problematyczne jest to, że wiele państw nie przewiduje kwoty wolnej albo przewiduje ją w bardzo ograniczonym zakresie i pobiera podatek niezależnie od stopnia pokrewieństwa. Podczas gdy Niemcy znają wysokie kwoty wolne, w wielu krajach są one znikome albo nie występują wcale. Jeżeli nieruchomość jest posiadana bezpośrednio, może to prowadzić do problemów płynnościowych u spadkobierców. Struktury spółkowe często dają tu większą elastyczność, ale również są wrażliwe podatkowo.
Kompleksowe doradztwo podatkowe i strukturalne
HNWI nie powinni nigdy rozpatrywać nieruchomości zagranicznych w izolacji, lecz zawsze w kontekście całej swojej struktury.
Realistyczna kalkulacja całościowa
Poza ceną zakupu i stopą zwrotu należy uwzględnić podatki bieżące, koszty struktury oraz potencjalne podatki przy wyjściu z inwestycji.
Strategiczna ocena finansowania
Finansowanie dłużne może być korzystne podatkowo, ale nie w każdym kraju i nie zawsze jest dostępne dla nierezydentów.
Dokumentacja i compliance
Struktury międzynarodowe znacząco zwiększają obowiązki dokumentacyjne i deklaracyjne. Błędy mogą być kosztowne.
Przyjąć perspektywę długoterminową
Otoczenie podatkowe się zmienia. Elastyczność struktury jest dla HNWI kluczowa.
Podsumowanie
Nieruchomości za granicą mogą być dla zamożnych przedsiębiorców skutecznym elementem międzynarodowej struktury majątkowej. Jednocześnie należą do najbardziej wymagających podatkowo klas aktywów, zwłaszcza gdy współdziałają ze sobą różne kraje, spółki i rodzaje dochodów.
Sukces ekonomiczny takiej inwestycji zależy więc mniej od krótkoterminowej oszczędności podatkowej, a bardziej od solidnej, odpornej na przyszłość struktury.
O powodzeniu decyduje zatem nie tylko sama cena zakupu czy lokalizacja, lecz jakość strukturyzacji i długoterminowe planowanie. Kto wcześnie włączy wyspecjalizowane doradztwo i uwzględni cały podatkowy cykl życia nieruchomości, może zminimalizować ryzyka i trwale wykorzystać zalety międzynarodowych inwestycji w nieruchomości.
Umów bezpłatną konsultację wstępną
