Per gli imprenditori facoltosi, l’acquisto di immobili all’estero è da tempo ben più di una preferenza personale. Gli immobili internazionali fungono spesso da elementi strategici all’interno di una struttura patrimoniale globale – che sia per la diversificazione, per l’asset protection, per la pianificazione successoria o per l’ottimizzazione fiscale di lungo periodo. È particolarmente diffuso il modello di detenere immobili esteri tramite società straniere o strutture holding e integrarli nel patrimonio imprenditoriale già esistente.
In questo contesto, oltre ai criteri d’investimento classici come ubicazione, potenziale di mercato e rivalutazione, assumono sempre più rilievo considerazioni fiscali e strutturali. Per gli HNWI conta meno il singolo immobile e molto di più la domanda su come inserire in modo sensato gli immobili internazionali in un’architettura patrimoniale di lungo termine, senza generare rischi inutili o inefficienze fiscali. Ciò che nella pianificazione strategica spesso appare attraente, comporta però una notevole complessità fiscale e giuridica. Diversamente dagli acquisti puramente privati, gli effetti fiscali non iniziano solo con la locazione o la vendita, bensì già con la strutturazione, l’acquisizione e la gestione continuativa. Più ordinamenti fiscali interagiscono tra loro e ipotesi errate possono portare a un carico fiscale permanentemente più elevato.
Soprattutto nelle strutture transfrontaliere, gli effetti fiscali spesso non sono intuitivi. Regole nazionali differenti possono fare sì che un’operazione sembri fiscalmente neutra in uno Stato, ma produca conseguenze fiscali rilevanti nell’altro. Senza una pianificazione tempestiva si creano rischi che in seguito sono difficili, se non impossibili, da correggere.
Questo contributo illustra i principali aspetti fiscali per gli HNWI, mostra casistiche tipiche e fornisce prime indicazioni su come individuare e gestire per tempo i rischi.
Una delle sfide centrali è l’azione simultanea di più sistemi fiscali: quello dello Stato di residenza, quello dello Stato in cui è situato l’immobile e – in caso di utilizzo di società – quello dello Stato di sede della rispettiva struttura.
Mentre un imprenditore tedesco è abituato a determinate assunzioni fiscali di base, all’estero spesso si applicano definizioni del tutto diverse di residenza fiscale, redditi o costi deducibili.
In particolare, l’interposizione di società di capitali, trust o società di persone può generare effetti fiscali inattesi, ad esempio per effetto della tassazione per imputazione (CFC) o per diverse qualificazioni dei redditi.
Inoltre, strutture ibride possono far sì che i redditi siano considerati fiscalmente “trasparenti” in uno Stato, mentre nell’altro siano trattati come “opachi”. Tali conflitti di qualificazione comportano il rischio di una doppia imposizione o – nel caso peggiore – del totale diniego dei crediti d’imposta.
Un errore frequente consiste nel considerare gli acquisti immobiliari in modo isolato, senza inserirli nella struttura aziendale e patrimoniale esistente. Specialmente per volumi rilevanti, ciò può determinare nel lungo periodo aggravî significativi.
Per gli imprenditori facoltosi è quindi decisivo non solo analizzare la situazione fiscale dell’immobile in sé, ma anche considerare le interazioni con le società operative, le strutture holding e il livello patrimoniale privato.
All’acquisto di un immobile all’estero, di regola, si applica una forma di imposta di registro/trasferimento o un’imposta sull’acquisto immobiliare. A seconda del Paese, l’aliquota varia da pochi punti percentuali a valori a due cifre. Si aggiungono spese notarili, costi di registrazione e tributi locali, che non di rado rappresentano diversi punti percentuali del prezzo d’acquisto. Proprio nei Paesi d’investimento più ambiti dagli investitori internazionali vengono inoltre applicati prelievi speciali o aliquote maggiorate per i non residenti, aumentando ulteriormente i costi di transazione, che devono essere considerati obbligatoriamente nel calcolo di convenienza.
Esempio di analisi strutturale:
Se un imprenditore tedesco acquista un immobile tramite una società veicolo estera, la tassazione può ricadere – a seconda del Paese – sul livello dell’immobile oppure, in un secondo momento, in caso di share deal. Ciò che nel breve termine sembra più conveniente può risultare molto più costoso in fase di exit o riorganizzazione.
Occorre inoltre considerare che alcuni Stati stanno assoggettando sempre più gli share deal a imposizione, per contrastare le strutture elusive. La presunta economia d’imposta può così venire meno del tutto.
Nota operativa:
Già prima dell’acquisto andrebbe verificato se, nel lungo periodo, un asset deal o uno share deal sia più coerente con la strategia complessiva.
Dopo l’acquisto, annualmente si applicano imposte fondiarie, imposte sull’immobile o imposte patrimoniali. La base imponibile di norma si fonda su valori amministrativi, che possono discostarsi dal valore di mercato. Per gli HNWI è particolarmente rilevante verificare se tali imposte siano deducibili fiscalmente a livello societario e se nello Stato di residenza possano essere scomputate, oppure solo considerate come costi. È determinante stabilire se queste imposte ricorrenti siano deducibili a livello della società e come vengano trattate fiscalmente nel Paese d’origine. In alcuni casi incidono solo indirettamente sull’aliquota fiscale complessiva, ma influenzano in modo significativo il rendimento della struttura.
Quando gli immobili esteri vengono locati, si generano redditi imponibili nello Stato di ubicazione. Per gli HNWI la locazione avviene spesso tramite società estere, con conseguente cambiamento dell’inquadramento fiscale. A seconda della struttura, può verificarsi una tassazione a livello societario, a livello dei soci oppure su entrambi i livelli. Proprio qui è decisiva una corretta delimitazione delle categorie di reddito.
In genere sono deducibili, tra l’altro:
• Ammortamenti sull’edificio
• Manutenzione e gestione corrente
• Costi di finanziamento e interessi
• Assicurazioni e oneri locali
A seconda della convenzione contro le doppie imposizioni, tali redditi vengono
esenti nello Stato di residenza oppure vi sono considerati con riconoscimento
del credito d’imposta estero. Soprattutto in presenza di redditi complessivi elevati, ciò può aumentare
l’aliquota personale applicata ad altri redditi.
Indicazione strategica:
Per imprenditori con redditi correnti elevati può essere decisiva una netta
separazione tra utile operativo d’impresa e redditi immobiliari
di natura passiva.
La vendita di un immobile all’estero è particolarmente rilevante sotto il profilo fiscale, poiché spesso vengono realizzate consistenti plusvalenze latenti. Molti Paesi tassano le plusvalenze indipendentemente dalla durata di detenzione; altri collegano il carico fiscale a termini temporali o a prelievi speciali. Inoltre, in fattispecie transfrontaliere possono attivarsi ritenute alla fonte o specifici obblighi di comunicazione, che allungano e rendono più costoso il processo di transazione. La complessità aumenta quando non viene venduto l’immobile in sé, ma le quote di una società veicolo. In tali casi, può attivarsi un’imposizione sia nello Stato di ubicazione sia nello Stato di residenza.
Pianificazione di lungo periodo:
Già al momento dell’acquisto dovrebbe essere chiaro se si preveda un futuro exit e a quale livello – immobile o società – esso dovrà avvenire.
Il trasferimento di immobili all’estero nell’ambito della pianificazione successoria è un tema centrale. Differenti imposte nazionali su successioni e donazioni possono fare sì che i beni vengano tassati più volte o in modo inatteso e molto elevato. Particolarmente problematico è che molti Stati non prevedono alcuna franchigia o solo una franchigia molto limitata e applicano l’imposta indipendentemente dal grado di parentela. Mentre la Germania prevede franchigie elevate, in molti Paesi esse sono scarse o inesistenti. Se un immobile è detenuto direttamente, ciò può causare problemi di liquidità agli eredi. Le strutture societarie spesso offrono maggiore flessibilità, ma sono anch’esse fiscalmente sensibili.
Consulenza fiscale e strutturale integrata
Gli HNWI non dovrebbero mai considerare gli immobili esteri in modo isolato, ma sempre nel contesto della loro struttura complessiva.
Calcolo complessivo realistico
Oltre al prezzo d’acquisto e al rendimento, vanno considerati imposte ricorrenti, costi della struttura e possibili imposte in uscita (exit tax).
Valutare strategicamente il finanziamento
Il ricorso a debito può essere fiscalmente sensato, ma non è disponibile in ogni Paese o per i non residenti.
Documentazione e compliance
Le strutture internazionali aumentano in modo significativo gli obblighi di documentazione e dichiarazione. Gli errori possono essere costosi.
Adottare una prospettiva di lungo periodo
I quadri normativi fiscali cambiano. La flessibilità della struttura è decisiva per gli HNWI.
Conclusione
Gli immobili all’estero possono rappresentare per gli imprenditori facoltosi un tassello efficace all’interno di una struttura patrimoniale internazionale. Al contempo, rientrano tra le asset class più impegnative sul piano fiscale, in particolare quando interagiscono più Paesi, società e tipologie di reddito.
Il successo economico di un investimento di questo tipo dipende quindi meno dal risparmio fiscale di breve periodo e molto di più da una struttura solida e sostenibile nel tempo.
Determinante per la riuscita non è soltanto il prezzo d’acquisto o l’ubicazione, bensì la qualità della strutturazione e la pianificazione di lungo periodo. Chi coinvolge per tempo consulenti specializzati e considera l’intero ciclo di vita fiscale dell’immobile può minimizzare i rischi e sfruttare in modo duraturo i vantaggi degli investimenti immobiliari internazionali.
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