Pour les entrepreneurs fortunés, l’acquisition de biens immobiliers à l’étranger dépasse depuis longtemps la simple préférence personnelle. L’immobilier international sert souvent de composant stratégique au sein d’une architecture patrimoniale globale — que ce soit pour diversifier, protéger les actifs, préparer la succession ou optimiser la fiscalité sur le long terme. Un schéma particulièrement répandu consiste à détenir des biens immobiliers à l’étranger via des sociétés étrangères ou des structures de holding, et à les intégrer à un patrimoine entrepreneurial existant.
Dans ce contexte, au-delà des critères d’investissement classiques tels que l’emplacement, le potentiel de marché et l’évolution de la valeur, les considérations fiscales et structurelles prennent une importance croissante. Pour les HNWI, l’enjeu porte moins sur des biens isolés que sur la manière d’inscrire intelligemment l’immobilier international dans une architecture patrimoniale de long terme, sans créer de risques inutiles ni d’inefficacités fiscales. Ce qui paraît souvent séduisant sur le plan stratégique s’accompagne toutefois d’une complexité fiscale et juridique considérable. Contrairement aux achats purement privés, les effets fiscaux ne commencent pas seulement lors de la mise en location ou de la vente, mais dès la structuration, l’acquisition et la gestion courante. Plusieurs systèmes fiscaux interagissent, et des hypothèses erronées peuvent conduire à une charge fiscale durablement accrue.
En particulier dans les structures transfrontalières, les effets fiscaux ne sont souvent pas intuitifs. Des règles nationales différentes peuvent faire qu’une opération semble neutre fiscalement dans un État, tout en entraînant des conséquences fiscales importantes dans un autre. Sans planification précoce, il en résulte des risques difficiles, voire impossibles, à corriger par la suite.
Cet article met en lumière les principaux aspects fiscaux pour les HNWI, présente des cas typiques et donne des premières indications pour identifier et piloter les risques à temps.
L’un des défis centraux réside dans l’action simultanée de plusieurs systèmes fiscaux : celui de l’État de résidence, celui de l’État de situation du bien immobilier et — en cas d’utilisation de sociétés — celui de l’État de siège de la structure concernée.
Alors qu’un entrepreneur allemand est habitué à certaines hypothèses fiscales de base, l’étranger applique souvent des définitions totalement différentes de la résidence fiscale, des revenus ou des charges déductibles.
En particulier, l’interposition de sociétés de capitaux, de trusts ou de sociétés de personnes peut produire des effets fiscaux inattendus, par exemple via des mécanismes d’imposition des sociétés étrangères contrôlées ou des qualifications divergentes des revenus.
De plus, des structures hybrides peuvent conduire à ce que des revenus soient considérés comme fiscalement transparents dans un État, alors qu’ils sont traités comme opaques dans l’autre. De tels conflits de qualification comportent un risque de double imposition ou — dans le pire des cas — de refus total des crédits d’impôt.
Une erreur fréquente consiste à considérer l’achat immobilier de manière isolée, sans l’intégrer à la structure d’entreprise et de patrimoine existante. Pour des montants importants, cela peut entraîner à long terme des surcoûts significatifs.
Pour les entrepreneurs fortunés, il est donc essentiel d’analyser non seulement la situation fiscale du bien lui-même, mais aussi ses interactions avec les sociétés opérationnelles, les structures de holding et la sphère patrimoniale privée.
Lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, une forme de taxe de mutation ou de droit de transfert est généralement due. Selon le pays, elle varie de quelques points de pourcentage à des taux à deux chiffres. S’y ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement et les taxes locales, qui représentent souvent plusieurs pourcents du prix d’achat. Dans les pays d’investissement prisés des investisseurs internationaux, des prélèvements spécifiques ou des taux majorés pour les non-résidents peuvent en outre être appliqués, ce qui accroît encore les coûts de transaction et doit impérativement être intégré au calcul de rentabilité.
Analyse structurelle à titre d’exemple :
Si un entrepreneur allemand acquiert un bien via une société étrangère dédiée, l’imposition peut, selon le pays, intervenir soit au niveau de l’immeuble, soit lors d’un futur share deal. Ce qui semble avantageux à court terme peut devenir nettement plus coûteux lors de la sortie ou d’une restructuration.
Il convient aussi de noter que certains États taxent de plus en plus les share deals afin d’éviter les montages. L’économie d’impôt supposée peut ainsi disparaître entièrement.
Conseil pratique :
Il faut vérifier avant l’acquisition si un asset deal ou un share deal s’inscrit mieux dans la stratégie globale à long terme.
Après l’acquisition, des taxes foncières, impôts sur la propriété ou impôts sur la fortune peuvent être dus chaque année. La base d’imposition repose le plus souvent sur des valeurs administratives qui peuvent s’écarter de la valeur de marché. Pour les HNWI, la question est notamment de savoir si ces impôts sont déductibles au niveau de la société et s’ils sont imputables dans l’État de résidence ou seulement pris en compte comme charges. Il est déterminant de savoir si ces impôts récurrents sont déductibles au niveau de la société et comment ils sont traités fiscalement dans l’État d’origine. Dans certains cas, ils n’influent qu’indirectement sur le taux d’imposition global, mais ils affectent sensiblement le rendement de la structure.
Lorsque des biens immobiliers à l’étranger sont loués, des revenus imposables naissent dans l’État de situation. Pour les HNWI, la location est souvent réalisée via des sociétés étrangères, ce qui modifie la qualification fiscale. Selon la structure, l’imposition peut intervenir au niveau de la société, au niveau des associés, ou aux deux niveaux. Ici, une délimitation rigoureuse des catégories de revenus est particulièrement cruciale.
Sont en règle générale déductibles, entre autres :
• Les amortissements du bâtiment
• L’entretien et la gestion courants
• Les coûts de financement et les intérêts
• Les assurances et les redevances locales
Selon la convention de double imposition, ces revenus sont soit exonérés dans l’État de résidence, soit pris en compte avec imputation de l’impôt étranger. En présence de revenus totaux élevés, cela peut augmenter le taux d’imposition personnel applicable à d’autres revenus.
Indication stratégique :
Pour les entrepreneurs disposant de revenus courants élevés, une séparation nette entre le bénéfice opérationnel de l’entreprise et les revenus immobiliers passifs peut être déterminante.
La vente d’un bien immobilier à l’étranger est particulièrement importante sur le plan fiscal, car elle entraîne souvent la réalisation de plus-values latentes considérables. De nombreux pays imposent les gains de cession независимо de la durée de détention, d’autres conditionnent la charge fiscale à des délais ou à des prélèvements spécifiques. En outre, des retenues à la source ou des obligations déclaratives particulières peuvent être déclenchées dans des situations transfrontalières, ce qui allonge et renchérit le processus de transaction. La complexité augmente lorsque ce ne sont pas l’immeuble lui-même, mais les parts d’une société immobilière dédiée, qui sont cédées. Dans ce cas, une imposition peut être déclenchée à la fois dans l’État de situation et dans l’État de résidence.
Planification à long terme :
Dès l’acquisition, il devrait être clair si une sortie ultérieure est envisagée et à quel niveau — bien immobilier ou société — elle doit intervenir.
La transmission de biens immobiliers à l’étranger dans le cadre de la planification successorale est un sujet central. Des droits de succession et taxes sur les donations différents selon les pays peuvent conduire à une imposition multiple ou à des niveaux d’imposition inattendus. Ce qui est particulièrement problématique, c’est que de nombreux États ne prévoient aucun abattement, ou seulement un abattement très limité, et prélèvent l’impôt indépendamment du degré de parenté. Alors que l’Allemagne prévoit des abattements élevés, ils sont faibles, voire inexistants, dans beaucoup de pays. Une détention directe peut créer des problèmes de liquidité pour les héritiers. Les structures sociétaires offrent souvent davantage de flexibilité, mais elles restent également sensibles sur le plan fiscal.
Conseil fiscal et structurel global
Les HNWI ne devraient jamais analyser l’immobilier à l’étranger isolément, mais toujours dans le contexte de leur structure globale.
Calcul global réaliste
Outre le prix d’achat et le rendement, il faut intégrer les impôts récurrents, les coûts de structure et les éventuels impôts de sortie.
Examiner stratégiquement le financement
Le financement externe peut être pertinent fiscalement, mais il n’est pas disponible dans tous les pays ni pour les non-résidents.
Documentation et conformité
Les structures internationales augmentent fortement les obligations de documentation et de déclaration. Les erreurs peuvent coûter cher.
Adopter une perspective de long terme
Les cadres fiscaux évoluent. Pour les HNWI, la flexibilité de la structure est déterminante.
Conclusion
Les biens immobiliers à l’étranger peuvent constituer, pour des entrepreneurs fortunés, un levier efficace au sein d’une structure patrimoniale internationale. Ils comptent toutefois parmi les classes d’actifs les plus exigeantes sur le plan fiscal, surtout lorsque plusieurs pays, sociétés et catégories de revenus interagissent.
Le succès économique d’un tel investissement dépend donc moins d’une économie d’impôt à court terme que d’une structure robuste et pérenne.
Ce qui fait la différence, ce n’est pas seulement le prix d’achat ou l’emplacement, mais la qualité de la structuration et la planification à long terme. En sollicitant tôt des conseils spécialisés et en tenant compte de l’ensemble du cycle de vie fiscal du bien, il est possible de réduire les risques et de tirer durablement parti des avantages des investissements immobiliers internationaux.
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